Giriş
Gayrimenkul devri, bir mülkün sahipliğinin değiştirilmesi işlemidir. Bu işlem, gayrimenkul alım-satım, hibe, miras veya diğer pek çok nedenle gerçekleşebilir. Gayrimenkul devri işlemleri, hukuki ve finansal detaylar içerir ve özenle yürütülmesi gerekir. Bu yazıda, gayrimenkul devir işlemlerinin temel bilgilerini ve adımlarını ele alacağız.
1. İhtiyaç Analizi
Gayrimenkul devri işlemine başlamadan önce, ihtiyacınızı ve amaçlarınızı belirlemeniz önemlidir. Bu, ne tür bir gayrimenkul edinmek istediğinizi, bütçenizi ve gelecekteki planlarınızı içerir.
2. Mali Planlama
Bir gayrimenkul edinme işlemi genellikle büyük bir mali yük taşır. Bu nedenle, bütçenizi dikkatlice planlamak ve gerekirse bir finansman kaynağına başvurmak gerekebilir.
3. Gayrimenkul Araştırması
İhtiyaçlarınıza uygun bir gayrimenkulü bulmak için araştırma yapmalısınız. İlgilendiğiniz bölgelerdeki fiyatları karşılaştırmak ve mülklerin durumunu incelemek önemlidir.
4. Gayrimenkul Değerlemesi
Bir gayrimenkulün doğru bir şekilde değerlendirilmesi işlemi, hem alıcı hem de satıcı için önemlidir. Bir uzmanın gayrimenkulu değerlendirmesi, adil bir fiyat belirlemenize yardımcı olabilir.
5. Teklif Yapma ve Pazarlık
İlgilendiğiniz gayrimenkulu bulduktan sonra, bir teklif sunmalısınız. Satıcı ile fiyat ve diğer detaylar üzerinde pazarlık yapabilirsiniz. Bu aşamada bir emlak avukatının veya danışmanının hizmetlerine başvurmanız faydalı olabilir.
6. Sözleşme Hazırlama
Anlaşma koşulları netleştikten sonra bir satış sözleşmesi hazırlanmalıdır. Bu sözleşme, mülkün satış fiyatı, ödeme koşulları, devir tarihi ve diğer önemli detayları içerir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi “taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır” hükmünü haizdir. Burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşuludur. Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde yapılmaz ise TMK’ nın 706, TBK’ nın 237., Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddeleri uyarınca hukuken geçersiz olacaktır. 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesi uyarınca, taşınmazların mülkiyetini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olabilmesi için bu sözleşmeler, tapu sicil memurlarınca düzenlenmeli ve tarafların karşılıklı iradelerini içermelidir. Yine 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun, noterlerin görevlerini düzenleyen 60. maddesinde “Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapmak” görevi noterlere verilmiştir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir tür ön sözleşmedir. Vaad borçlusu söz konusu taşınmazın mülkiyetini karşı tarafa geçirmekle yükümlüdür. Vaad alacaklısı ise bu taşınmazı satın almayı taahhüt eder.
7. Tapu Devir İşlemleri
Gayrimenkulün tapu işlemleri, devir işleminin son aşamasını oluşturur. Tapu Sicil Müdürlüğü’e tapu devri için gerekli belgeler sunularak başvuru yapılır. Devir başvurusu web tapu sistemi üzerinden online olarak yapılabilir. Başvuruya müteakip devir işlemi için engel bir durum olmadığı takdirde işlemin yapılacağı gün belirlenir. Devir işlemi öncesi gerekli tapu harcı ve döner sermaye bedeli Tapu Sicil Müdürlüğü’nün ilgilisine sms ile bildirdiği miktarda ve bildirdiği hesaba yatırılır. Tapu harçları ve döner sermaye bedelinin yatırılmasına ve gerekli belgelerin eksiksiz olarak sunulmasına müteakip görevli memur resmi senedi düzenler ve düzenlenen resmi senet tapu sicil müdürünün huzurunda taraflara okutulur ve isteklerine uygun olup olmadığı sorulur. İsteklerine uygun olduğu bildirmeleri halinde taraflar resmi senetteki adlarının olduğu yere “Okudum’ ibaresini kendi el yazıları ile yazıp imzalarlar. İşlem tamamlandıktan tapu senedi düzenlenerek ilgilisine verilir.
7413 sayılı Hâkimler ve Savcılar Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 23.06.2022 tarihinde kabul edilerek 28.06.2022 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. Anılan düzenleme ile 1512 sayılı Noterlik Kanunu’na “Noterlerin genel olarak yapacakları işler” başlıklı 60 ıncı maddesinin birinci fıkrasının (3) numaralı bendine “Taşınmaz satış sözleşmesi yapmak” ibaresi eklenmiş ve “Taşınmaz satış sözleşmesi” başlıklı 61/A maddesi ihdas edilmiştir. Tapu dairelerinde yapılan taşınmaz devir işlemleri 04.07.2023 itibarıyla noterlerde de gerçekleştirilebilir hale gelmiştir. Devir işlemlerinin noterden yapılması için Türkiye Noterler Birliği’nin ‘e-randevu/başvuru’ uygulamasından tarafların bilgileri, taşınmazın emlak vergi değeri ile taraflar arasında belirlenen satış bedeli gibi bilgi ve belgeler işlenip yüklenerek e- başvuru yapılacaktır. Başvurunun kabulünden sonra noter tarafından taşınmazla ilgili tapu kayıtları incelenerek taşınmaz üzerindeki şerh/beyan gibi kısıtlamalar dikkate alınarak satış yapmaya engel bir sınırlama olup olmadığı kontrol edilecek ve taşınmazın satışına engel bir durum bulunmadığı tespit edildiğinde, gerekli tapu harcı ve tapu döner sermaye hizmet bedelinin ödenmesi hususunda ilgililerin cep telefonlarına mesaj gönderilerek; gerekli harç ve masrafların yatırılması sağlanacaktır. Tapu harcı ve masrafları ilgililer tarafından yatırıldıktan sonra taraflar, düzenlenen taşınmaz satış sözleşmesini imzalamak üzere noterliğe davet edilecektir. Sözleşme bizzat Noter huzurunda alıcı ve satıcı tarafından imzalandıktan sonra, sisteme kaydedilerek Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemine elektronik ortamda gönderilerek taşınmazın sistem üzerinden tapu kütüğüne tescili sağlanacaktır. Devir işlemine müteakip tapu belgesi noter tarafından ilgilisine verilecektir.
Gayrimenkul devri işlemleri karmaşık olabilir, bu nedenle uzman danışmanlık ve profesyonel destek almanız önemlidir. Her adımı dikkatlice planlayarak ve yasal gereksinimlere uyarak, gayrimenkul devri işlemini başarıyla tamamlayabilirsiniz.
Bu Konuda Hukuki Destek mi Arıyorsunuz?
Hemen Arayın: 0216 385 7605